🏠 Eigenheim vor 2028 – wer überlegt auch gerade?

[Eric]

Ich stehe gerade selbst mittendrin: Familie gegründet, und plötzlich dreht sich alles um Platz, Garten, Kinderzimmer.

Wer mich kennt, weiss: Ich spreche oft über Opportunitätskosten – Immobilien vs. Aktienmarkt, Streuung und Rendite. Und rein finanziell fahren die meisten mit ETFs besser. Das ist auch weiterhin meine Überzeugung. Aber spätestens jetzt, wo ich selbst Familie habe, zeigt sich immer mehr: Es gibt Argumente für ein Eigenheim, die in keiner Renditeberechnung auftauchen. Sicherheit, Stabilität, ein Zuhause das dir gehört.

Und ich merke auch: Ich habe nicht auf alles eine Antwort. Deshalb will ich hier unser Schwarmwissen nutzen.

Die Ausgangslage ist spannend. Der Eigenmietwert wird abgeschafft – voraussichtlich ab 2028. Bis dahin kannst du Renovationen noch steuerlich absetzen.
Beispiel: Bei CHF 120’000 Renovation sind das rund CHF 36’000 Ersparnis. Danach: null.

Wer also in der Übergangsphase kauft und saniert, setzt die Kosten noch ab – und zahlt danach keinen Eigenmietwert mehr. Dieses Doppel-Fenster gibt es nur einmal.
Und gerade in Ballungsgebieten ist das relevant: Bezahlbare Neubauten gibt es kaum – was es gibt, sind ältere Objekte die eine Sanierung brauchen.

Meine persönliche Einschätzung: Für junge Familien und Erstkäufer gibt es gerade ein Zeitfenster, das es so nicht mehr geben wird. Aber ich will nicht nur meine Sicht hören – mich interessiert eure.

Was mich interessieren würde:

• Wer von euch hat kürzlich gekauft? Was waren eure grössten Überraschungen – positiv wie negativ?

• Wer sucht gerade aktiv? Wo hakt es – Eigenkapital, Tragbarkeit, einfach kein passendes Objekt?

• Wer hat bewusst entschieden, NICHT zu kaufen – und warum?

• Wer kennt sich mit der Übergangsphase aus und hat Tipps für andere?

Egal ob ihr Profis seid oder gerade erst anfangt euch mit dem Thema zu beschäftigen – jede Perspektive hilft. Genau dafür ist diese Community da.

Kurze Umfrage – wo steht ihr?

• Aktiv auf der Suche
• Möchte kaufen, aber fehlendes Eigenkapital
• Möchte kaufen, aber Tragbarkeit ist das Problem
• Mieten ist für mich die bessere Wahl
• Habe bereits Eigentum
• Thema ist für mich (noch) nicht aktuell

Ich werde die spannendsten Inputs und Learnings sammeln und im Blog oder Newsletter aufbereiten – damit alle davon profitieren. Also: Teilt unbedingt eure Erfahrungen!

[Jan]

Hallo Eric, gratuliere zum Nachwuchs!

Bzgl. Eigenheim kontra Miete… ja, das ist für mich ganz klar eine Entscheidung, bei der ich Renditeüberlegungen beiseite schieben würde. Sofern finanzierbar, geht es darum, was ihr euch als Familie wünscht.

Ich würde aber nicht den Fokus auf die Abschaffung des Eigenmietwerts setzen und mich so unter Druck setzen. Denn ich habe selber schon jetzt gemerkt, dass einige Handwerker schlechter verfügbar sind, da jetzt schon mehr renoviert, etc. wird. Vermute, es wird gegen Ende noch schwieriger werden, zeitgerecht gute Handwerker zu finden und sie werden die Preise erhöhen.

Was aber für mich als Eigenheimbesitzer sehr positiv ist und generell ein Grund pro Eigenheim: Ich kann selber entscheiden, wann ich was am Haus machen lassen will. z.B. wird als Familie wahrs. früher oder später ein Auto ein Thema. Das wird dann wahrs. früher oder später ein Elektroauto. Damit wird eine eigene Wallbox ein wichtiger Komfortfaktor. Später auch eine PV Anlage… amortisiert sich gerade bei einem e-Auto viel schneller. E-Auto als Batteriespeicher nutzen ist ein weiterer Hebel. Fossile Heizung durch Wärmepumpe ersetzen noch ein Hebel. Zudem gibt es im Moment noch Förderungen für diese und andere umweltfreundliche Investitionen (unabhängig von der Eigenmietwertabschaffung).

Ein eigenes Haus zieht immer weitere Investitionen nach sich, es ist nicht nur der Kauf am Anfang und dann die Hypokosten, Versicherungen, etc.. Man bindet sich natürlich auch an den Standort. Ich kenne kaum Leute aus meinem Umfeld, die ihr Haus nach ein paar Jahren gleich wieder verkauft haben. Aber für mich war die Unabhängigkeit von Vermietern bzw. Freiheit bei Entscheidungen wichtiger beim Hauskauf als Renditeüberlegungen.

[Eric]

Willkommen in der Community, @Jan – und gleich ein richtig starker erster Beitrag!

Danke für die Glückwünsche. Und du triffst einen Punkt, den ich so noch nicht ausreichend auf dem Schirm hatte: Handwerker-Verfügbarkeit und Preise. Wenn alle gleichzeitig vor 2028 sanieren wollen, wird genau das zum Engpass. Das ist ein super wichtiger Praxis-Hinweis für alle, die gerade überlegen.

Und dein zweiter Punkt ist Gold wert: Die Freiheit, selbst zu entscheiden – Wallbox, PV-Anlage, Wärmepumpe, E-Auto als Speicher. Das sind alles Hebel, die als Mieter schlicht nicht möglich sind. Gerade die Kombination PV + Wärmepumpe + E-Auto wird in den nächsten Jahren finanziell immer attraktiver.

Finde ich auch ehrlich gesagt den spannendsten Aspekt: Eigenheim nicht als Rendite-Entscheid, sondern als Infrastruktur-Entscheid. Du baust dir quasi dein eigenes kleines Ökosystem auf.

Meine wohl wichtigste Nachfrage an dich: Wenn du nochmal von vorne starten würdest – was würdest du beim Kaufprozess anders machen? Gibt es etwas, wo du sagst «das hätte mir jemand vorher sagen sollen»?

Genau solche Erfahrungen helfen hier allen enorm. Danke dir fürs Teilen!

[Jan]

Was ich so nicht erwartet hätte: Eine Eigenheimentscheid ist in der Regel ein langfristigerer Entscheid, als man vielleicht anfangs denkt. Man bleibt normalerweise sehr lange dort (fast ein Leben lang?) und investiert immer mehr, auch wenn man das anfangs gar nicht vor hatte.

Speziell mit Kindern lernen diese die Nachbarskinder kennen / später Schulkollegen und es wird so auch vom sozialen Netz her immer schwieriger, einfach so mal das Haus wieder zu verkaufen und in ein neues zu ziehen (wenn man denn eins findet).

Ich hatte zuerst gedacht, mein erstes Haus sei nur ein Zwischenschritt und ich würde es in ein paar Jahren wieder verkaufen und eines mit grösserem Garten / etc. dafür kaufen. Das ist nun 17 Jahre her…

Letztendlich wollte ich es gar nicht mehr verkaufen. Ich war und bin nun zufrieden mit dem kleinen Garten, die Nachbarschaft ist super, ich habe viele Anpassungen an Haus und Garten gemacht und bin zufrieden. (und meine Frau hat immer noch ständig neue Ideen… )

Von dem her würde ich sagen: Fällt den Entscheid für ein Eigenheim nicht unter Druck. 30-40’000 sparen durch Abzug der Investitionen klingt super, aber über die Jahre/Jahrzehnte umgelegt, die ihr dort wohnen werdet, ist das wieder nicht so viel.
Falls ihr einen langen Atem habt: Evtl. werden nach der Abschaffung des Eigenmietwerts die Preise für Eigenheime wieder etwas sinken, da die Invest.kosten und Hypothekarzinsen nicht mehr abgezogen werden können und dadurch die Nachfrage wieder etwas zurückgeht.
Ausserdem werden dann die Handwerker wieder besser verfügbar sein und sie keine Mondpreise mehr verlangen können… ich erwarte da einen regelrechten Nachfrageeinbruch an Renovationen, etc. …und das wäre eigtl. genau der richtige Zeitpunkt, um ein Haus zu erwerben und nervenschonend mit zuverlässigen Handwerkern zu renovieren.

[Jan]

Zu deiner Frage, ob ich etwas anders gemacht hätte: Nein, eigtl. nicht.

Aber einen Tipp habe ich: falls ihr wirklich an einem Objekt interessiert seid, v.a. bei älteren Häusern oder wenn euch bei der Besichtigung etwas komisch vorkommt: Sagt, dass ihr interessiert seid, aber gerne die Investitionskosten genauer abschätzen können wollt. Und dass ihr daher mit einem eigenen Gutachter vorbeikommen wollt.

Das hatte ich damals gemacht, weil der Eigentümer selber beim Bau Hand mit angelegt hatte und z.B. der Verputz nicht überall sauber war, oder die Platten nicht ganz sauber verlegt (wobei ich sowieso andere wollte…), etc. kleinere Mängel.

Der Experte hat mir dann bestätigt, dass die Bausubstanz und Ausführung grundsätzlich ok sind. Einfach beim Feinschliff am Ende wurde nicht immer so exakt gearbeitet, wie sonst in der Schweiz üblich.
Er hat mir eine Liste mit allen Mängeln genannt und eine grobe Schätzung, was das zur Behebung kosten würde. Und das habe ich dann zum Preisdrücken genutzt. Hat funktioniert. Und danach habe ich nach und nach die Mängel behoben.

Ob das heute noch funktioniert… keine Ahnung… oder ob der Verkäufer dann halt einfach dem Nächsten verkauft, der sich nicht informiert hat?

[Eric]

Danke dir, @Jan – gleich zwei richtig wertvolle Antworten.

Dein Punkt mit dem «Zwischenschritt, der keiner war» – genau diese Diskussion führen wir als Familie gerade. Wir sehen Objekte, die gut sind, aber nicht das, wo wir uns langfristig sehen. Und da stellt sich genau deine Frage: Kauft man «erstmal was» und wechselt später? Deine Erfahrung bestätigt, was wir auch spüren – man wechselt so schnell nicht mehr. Kinder, Nachbarschaft, das wächst zusammen. Und der ganze Aufwand drumherum, Notarkosten, Handänderungssteuer, erneute Suche – das ist nicht mal eben gemacht. Lieber einmal richtig als zweimal halbherzig.

Und der Tipp mit dem eigenen Gutachter – genau das ging mir auch durch den Kopf. Ich kenne mich mit ETFs und Vorsorge aus, aber bei Immobilien? Da steht man vor einer Investition von mehreren Hunderttausend Franken und soll nach zwei Besichtigungen ein Angebot abgeben. Ohne jemanden, der wirklich beurteilen kann, was hinter den Wänden steckt. Das fand ich schon immer etwas verrückt. Dass du damit sogar den Preis verhandeln konntest, macht es doppelt wertvoll.

An alle Mitleser: Hat jemand ähnliche Erfahrungen gemacht – oder andere Tipps aus dem Kaufprozess, die man vorher nirgends liest? Genau solches Praxiswissen ist Gold wert.

[sa.to]

Wir hatten das Glück 2019 bei einem Neubauprojekt ein Reiheneinfamilienhaus für uns zu reservieren, das 2021 fertiggestellt wurde. Tolle kinderfreundliche Siedlung und meiner Meinung nach gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Für das Haus inkl. Mehrkosten (insbesondere teurere Küche, Bäder und mehr Plattenboden anstatt Parkett, sowie Deckenspots und anderes) und einem Einstellhallenparkplatz haben wir 956’000.- bezahlt. Das Nachbarshaus wurde letztes Jahr für 1’300’000.- ausgeschrieben, ein Haus das zwei Jahre älter ist und in der selben Siedlung auch letztes Jahr für 1’400’000.- und eine Eigentumswohnung ist auch für 1’400’000.- ausgeschrieben. Soweit ich das aus Fotos beurteilen kann, sind diese Liegenschaften nicht mehrere hunderttausend mehr Wert als wir “damals” bezahlt haben. Das einfach zum zeigen, wie krass die Wertsteigerung offenbar in den letzten Jahren war.

Mein Eindruck war, dass oft einiges an Zeitdruck was das Aussuchen von allem möglichen angeht besteht. Armaturen, welche “Brünneli”, was für eine Küchenarbeitsplatte, welche Geräte, wieviele Steckdosen (man kann nie genug haben!) usw. Da kann man schnell mal überfordert werden, wie ich finde.

Vieles fällt auch erst auf, wenn man mal drin wohnt. Zum Beispiel wie unpraktisch es ist, Fensterfronten im 2. Stock zu putzen, wenn man kein Gerüst hat oder nicht jedes Mal jemanden damit beauftragen will. Oder dass ein Deckenlicht direkt über der Treppe auch sehr schwer zu reinigen ist und im Sommer sehr viel Tageslicht in den Flur einlässt, das dann die Kinder beim einschlafen stören kann. Fazit, perfekt wird man wohl nie alles treffen, aber wenn man sich wohl fühlt und sich das Haus oder die Wohnung auch wie ein Zuhause anfühlt, reicht das, wie ich finde.

Unterm Strich zahlen wir jetzt wohl etwa die Hälfte einer Miete für etwas ähnliches oder eine passende Wohnung. Die Kosten von Gebäudeversicherung, Zinsen, Nebenkosten belaufen sich auf ca. 1’500.- pro Monat, hinzu kommen Liegenschaftssteuern von ca. 800.- p.a. Was allerdings eben auch an uns hängen bleibt und mit zunehmendem Alter auch öfter vorkommen wird, sind Kosten für die Instandhaltung. Ebenfalls haben wir rund 25’000.- mehr Einkommen p.a. zu versteuern, was auch ins Geld geht. Das wird ja aber bald abgeschafft.

Das alles als Info für interessierte, um mal reale Zahlen zu sehen

[Eric]

Das sind sehr spannende Einblicke - und genau diese echten Zahlen und Erfahrungen sind extrem wertvoll, vielen Dank fürs Teilen @sa.to !

PS. Das mit den Steckdosen höre ich von allen, die selbst gebaut haben und das mit den Fenstern ist auch ein sehr wertvoller Hinweis, danke dir vielmals!

[MagicMax]

@Eric

Dein Punkt mit dem «Zwischenschritt, der keiner war» – genau diese Diskussion führen wir als Familie gerade. Wir sehen Objekte, die gut sind, aber nicht das, wo wir uns langfristig sehen. Und da stellt sich genau deine Frage: Kauft man «erstmal was» und wechselt später?

Das mit dem Zwischenschritt ist nur möglich, wenn du Millionen auf dem Konto hast.
Die meisten, welche ein Eigenheim kaufen, finanzieren ja dieses über eine Hypothek. Und wenn du eine Belehnung der Bank für das Objekt a) hat und dann aber nach ein paar Jahren dich Objekt b) anlächelt, stehst du möglicherweise vor folgendem Dilemma:

• Du musst Objekt a) verkaufen, damit du dir Objekt b) leisten kannst
• Der Zeitpunkt, das Objekt a) verkaufen zu können und der späteste Zeitpunkt für den Bezug des Objekt b) passt nur in den wenigsten Fällen genau zusammen. Gehen wir davon aus, dass der Verkäufer vom Objekt b) mehrere Interessenten hat. Von denen, welche in Frage kommen, hat es solche darunter, welche derzeit zur Miete wohnen (also Erstkäufer) mit einer Finanzierungsbestätigung und dann kommst du und musst zuerst einen Käufer für dein Objekt a) finden, um überhaupt ins Rennen steigen zu können. Der Verkäufer hat unter Umständen auch einen Zeitplan, bis wann er das Objekt verkauf haben möchte und dann hast du unter Umständen in deiner Situation schlicht die schlechteren Karten

Die Sache ist zwar nicht komplett aussichtslos, aber dennoch eine grosse Herausforderung. Je nach dem, wie gut die Beziehung mit der finanzierenden Bank ist, gibt es in einer solchen Situation einen Hoffnungsschimmer. Das Zauberwort lautet: Zwischenfinanzierung. Hier ist man aber einfach quasi auf die Kulanz bzw. das Goodwill der Bank angewiesen! Der Grund ist simpel: Man ist, (jedenfalls in der Regel) über eine gewisse Zeit lang über seine Tragfähigkeit hinaus belehnt, bzw. verschuldet und gerade in Zeiten wie diesen, wo man immer wieder lesen kann, dass die Banken generell restriktiver bei der Vergabe von Hypotheken geworden sind, wohl nicht gerade eine komfortable Ausgangslage.

Aber eben, wenn jemand richtig Geld und das nötige Einkommen hat, dann kann ein solcher Wechsel wohl relativ einfach gemacht werden. Er / Sie könnte sich mit entsprechend hohem Einkommen, verbunden mit dem nötigen Eigenkapital entweder 2 Hypotheken leisten, oder einfach die Hypothek von Objekt a) amortisieren und dann eine neue Belehnung auf Objekt b) machen. Das Objekt a) kann er dann entweder behalten und vermieten (=regelmässige Mietzinseinnahmen), oder aber veräussern, ganz ohne Stress und Druck. Aber ich denke, in der Realität sieht dies anders aus, ich kenne keinen Familienvater, welcher 2 Hypotheken gleichzeitig stemmen könnte, oder die erste Hypothek nach ein paar Jahren einfach abbezahlen könnten.

Fazit: Für das normale Fussvolk gilt: Einmal gekauft, ist gekauft.
Ein Wechsel geht nur entweder mit viel Glück und perfektem Timing (was man wohl in den seltensten Fällen hinkriegen wird), dem Goodwill der Bank für eine Zwischenfinanzierung oder über einen Zwischenschritt: Objekt a) verkaufen → in ein Mietobjekt ziehen → Objekt b) kaufen und über die Bank finanzieren lassen.

Daher würde ich den Kaufentscheid reiflich überlegen und nur dann zuschlagen, wenn du wirklich überzeugt bist, das für Euch richtige Objekt gefunden zu haben.

[MagicMax]

Spannende Diskussion.

Ich habe kürzlich eine ältere Liegenschaft gekauft, mit der Absicht, sie mit viel Eigenleistung zu sanieren. Damals war noch unklar, wie sich der Eigenmietwert entwickeln würde. Ich lebe allein und habe zuvor immer zur Miete gewohnt.

Rückblickend muss ich mir eingestehen, dass ich bei meiner Entscheidung wichtige Punkte zu wenig berücksichtigt habe. Der Entscheid für Wohneigentum ist oft emotional: endlich Eigentümer sein, frei entscheiden können, kein Vermieter mehr. Bei mir kamen persönliche Gründe dazu, da ich die Nachbarschaft gut kenne und schätze. Dadurch habe ich andere entscheidende Faktoren ausgeblendet und das Ganze als grosse Chance gesehen.

Heute bereue ich den Entscheid. Schon kurz nach dem Einzug merkte ich, dass ich mich im Haus nicht wohlfühle. Hauptproblem ist die Lage: direkt an einer stark befahrenen Hauptstrasse mit viel Lärm und Sicherheitsrisiken, zusätzlich eine nahe Bahnlinie. Im Winter geht es noch, aber im Sommer wird das schlecht isolierte Haus zur Hitze-Falle. Dazu kamen unerwartete Probleme wie nicht trinkbares Wasser.

Die Situation belastet mich auch psychisch stark. Ich habe alle Sanierungspläne gestoppt und festgestellt, dass ich neben einem 100%-Job nicht der Typ bin, der abends und am Wochenende noch renoviert. Hilfe von Freunden ist meist weniger verlässlich als gedacht.

Als Mieter wäre ein Umzug einfach: kündigen und weiterziehen. Mit Eigentum ist das komplizierter. Mein Ziel wäre, weiterhin im Eigentum zu wohnen, aber das Geld ist im aktuellen Objekt gebunden. Eine Übergangsfinanzierung ist unsicher, auch wenn meine Bank grundsätzlich gesprächsbereit wäre – hier ist ein persönlicher Ansprechpartner klar ein Vorteil.

Mein nächster Schritt wird der Verkauf sein. Ich suche bereits nach etwas Neuem, was derzeit nicht einfach ist. Makler möchte ich vermeiden, daher werde ich den Verkauf selbst organisieren. Wahrscheinlich führt kein Weg an einer Zwischenlösung mit Mietwohnung und zweimaligem Umzug vorbei, auch wenn ich beruflich viel von zuhause arbeite.

Die Situation ist unangenehm und hat auch finanzielle Aspekte (Steuern, Gebühren). Positiv ist nur, dass ich viel gelernt habe und nun genau weiss, was ich will – und vor allem, was für mich ein No-Go ist.

Mein Appell an alle, die mit einem Kauf liebäugeln:
Überlegt es euch sehr gut. Seid zu 100% überzeugt, besser zu 200%. Erstellt eine klare Liste mit Must-haves und prüft besonders die Lage genau. Nehmt euch Zeit vor Ort und entscheidet nüchtern, nicht emotional.

Ich habe daraus viel gelernt – auch wenn es ein teurer Lernprozess war.

[Eric]

Mega, danke @MagicMax für diese ehrliche Schilderung – genau solche Beiträge machen diese Community so wertvoll. Klar, die Situation ist nicht angenehm. Aber du weisst jetzt glasklar, was du willst und was nicht – das ist beim nächsten Kauf unbezahlbar. Und dass du die Reissleine ziehst statt jahrelang unglücklich zu bleiben, finde ich stark.
Vielen Dank für diesen ehrlichen und extrem hilfreichen Einblick!

[Ann]

Meine kleinen Erfahrungen und Meinungen zum Thema (oft deckungsgleich mit anderen Texten hier und insbesondere denen von @MagicMax )

Ich hatte 10 Jahre lang ein Einfamilienhaus, sehr jung gekauft in den 90ern. War eine gute Sache und sicher auch ‘lohnenswert’, weil günstiger als mieten und auch eine unbezahlbare Erfahrung für mich.

ABER:

1. Ich bekam den Streit unter Nachbarn mit als Zuschauerin, die gingen bis vor Gericht wegen absoluten Kleinigkeiten, die Hölle für die Beteiligten, beste Unterhaltung für mich.
2. Zahlten wir teilweise 7%(!) Hypozins, viele hatten kein Geld mehr für gescheites Essen, geschweige den für Ferien.
3. Es war Immobilien-Krise, ich kaufte aus Versteigerungsverwertung der damals Hypo gebenden Bank (fun fact: diese Bank gibt es nicht mehr und auch die Nachfolgebank nicht mehr!). Ich bezahlte etwa 25-30% unter Wert!
4. Haus aus persönlichen Gründen nach 10 Jahren wieder verkauft. Gewinn 0.-, keinen Anstieg der Immopreise für ganze 10 Jahre und das obwohl zu sehr tiefem Preis gekauft (Vorteil: keine Gewinnsteuer).
5. Die Käuferfamilie hat jetzt sicher in den vergangenen 30 Jahren eine Wertsteigerung von 200-300% verzeichnet, was ich ihnen von Herzen gönne.

Learnings für mich:

1. Ging für mich nur gut aus, weil ich nicht an die Grenze der Finanzierung gegangen bin. Also für mich gilt daher (ja, sehr bitter und unrealistisch, ich weiss): Eigenheim darf nicht mehr als 50% der Mittel verschlingen! Also lieber 40% anzahlen, statt eine Bank suchen, die mit 15% Eigenmittel zufrieden ist und wirklich sauber rechnen! Es ist wie mit der Inflation: sie ist nun mal bei 2.4% pro Jahr in der Schweiz und zwar über 10 Jahre, 30 Jahre und auch 50 Jahre. Und trotzdem behauptet jede Bank 1 oder 1.5% würde für die Berechnung reichen! Wie blauäugig sind wir alle!
2. Das Objekt muss zu 100% passen, einen sofort anspringen und augenblicklich glücklich machen. Wenn ich Plus/Minus-Listen mache ist es schon falsch, Finger weg! Entscheiden unter Zeitdruck sowieso und erst recht, nur weil es die Kolleginnen auch machen!
3. Fünfmal zu verschiedenen Tageszeiten hingehen und in der Nähe auf eine Wiese setzten: Zeit lassen, Sonnenstand, Verkehrslärm (Fluglärm z.B. kann sehr unterschiedlich sein und das wissen die Verkäufer), Stimmung im Quartier fühlen, etc.)
4. Eigenheim ist kein Investment! Laut vorlesen: Eigenheim ist kein Investment! Vermietete Immobilien schon.
5. Keine gestaffelten Hypotheken (Trick der Banken), es verhindert die reibungslose Ablösung bei besserem Hypo-Angebot oder beim Verkauf (warum? weil kein neuer Finanzierer nur einen Teil der Immobilie als Pfand akzeptiert, logisch, wird aber absichtlich verschwiegen)
6. Konsequent günstigste Finanzierung wählen, keine Festhypo (maximal am Anfang wenn’s ganz knapp mit dem Budget ist, aber eigentlich nicht, siehe Punkt 1).
7. Hey, das ist nur 30 Jahre her! Auch damals sprach man von knappem Boden und zuviel Zuwanderung! Auch damals MUSSTE jeder sofort kaufen! Auch damals hörte man: es kann nur aufwärts gehen mit den Preisen!
8. Der Verkauf meines Hauses dauerte über ein Jahr (der Kauf nur eine Woche!), nur dann kein Problem, wenn man sich das leisten kann, sonst halt zusätzlicher Verlust durch Zeitdruck!

Ich lebe fein und zufrieden zur Miete, Kauf nicht ausgeschlossen, aber eben, nur wenn alles passt, sonst bin ich viel flexibler und Fehler irgendwelcher Art können durch einen Umzug beseitigt werden (ich ziehe auch nicht gerne um, aber hey, ist ein sehr kleines Übel gegenüber ‘Gefangenschaft’ mit Streit oder Lärm oder Baumängel oder zu langem Arbeitsweg oder ewig blockiertem Geld! Wenn morgen die Wahsinns-Immobilie meinen Weg kreuzt bin ich bereit, aber vielleicht braucht es zuerst einen Crash oder es wird sowieso wieder alles anders… Wer weiss das schon, wir neigen einfach zu sehr dazu, nur die letzten 10 Jahre als Massstab für die Zukunft zu nehmen… (Zitat bei jeder Krise: Das konnte wirklich niemand vorhersehen!).

Lasst euch euer Eigenheim nicht ausreden wenn es ein LEBENS-ZIEL von euch ist, aber bitte mit Verstand, ganz viel Verstand!

[Ann]

Schade für dich, hoffe du kriegst die Kurve. Aber viel zu lernen für potentielle Käufer: gerade auch das mit der psychischen Belastung wenn etwas nicht passt mit der Immobilie und da kann es 100 Gründe geben, nicht nur Mängel und Nachbarn. Und eben, du musst alles machen und dich um alles kümmern, der Mieter ruft einfach die Verwaltung an, wenn etwas nicht stimmt.

Nur eine kleine andere Meinung: ich glaube nicht, dass ich damals den Verkauf des Hauses ohne Makler geschafft hätte. Ja kostet Geld, aber hast du Zeit 20x für Besichtigungen hinzufahren? Kannst du den Preis wirklich beurteilen? Hast du das Netzwerk für potentielle Käufer? Fazit: guter Makler ist beim Verkauf Gold wert!

[Eric]

Wow @Ann , das ist Gold wert – vielen Dank für diesen ehrlichen und ausführlichen Einblick!

Besonders der Tipp mit dem «fünfmal hinfahren und auf eine Wiese setzen» ist genial. Genau das habe ich mit meiner Frau auch schon besprochen – verschiedene Uhrzeiten, verschiedene Wochentage. Aber man hört das so selten als konkreten Ratschlag. Allein dafür lohnt sich dein ganzer Beitrag.

Und «Eigenheim ist kein Investment – laut vorlesen!» sollte man jedem angehenden Käufer an die Wand hängen.

Noch ein Tipp, den ich aus Gesprächen mit Maklern und Finanzplanern kenne: Vor dem Kauf unbedingt mit den künftigen Nachbarn reden. Einfach mal klingeln, sich vorstellen, fragen wie das Quartier so ist. Man erfährt in 10 Minuten Smalltalk mehr als in jedem Exposé – und merkt schnell, ob die Chemie stimmt.

Zum Thema Makler beim Verkauf kann ich das aus Gesprächen mit anderen nur bestätigen: Gerade bei einem Erstverkauf spart ein guter Makler oft mehr, als er kostet – sei es bei der Preiseinschätzung, den Verhandlungen oder einfach dem Zeitaufwand.

Für so wertvolle Beiträge wie deinen gibts bei uns ab sofort das Insider-Tipp Badge – du bist die Erste, die es erhält. Mehr als verdient!

[AnnaMela]

Interessantes Thema.

Ein selbstgenutztes Eigenheim sollte aus meiner Sicht nicht auf die “Renditeprüfbank” gelegt werden. Da sind so unedlich viele Punkte, warum sich das Objekt “rentiert” oder eben auch nicht und die meisten davon sind wohl eher nicht finazieller Natur. Es darf und sollte aber selbstverständlich auf Machbarkeit geprüft werden.

Damals haben wir kurz vor dem echten Kauf einen möglichen Kauf mal mit der Bank durchgespielt. Quasi, was wäre wenn und so einen Eindruck bekommen, was drinliegt. Dieses Vorgehen half uns dann, als ein ernstzunehmendes Objekt am Horizont auftauchte. Meistens muss die Finanzierungsbestätigung der Bank dann doch recht schnell vorliegen, weil oft andere auch Interesse haben. Dennoch sollte man sich nicht stressen. Wir haben sehr viel Zeit alleine dort verbracht, hätten sogar mal übertnachten dürfen. Wir schauen uns insbesondere auch die Grundenergie an und natürlich gehört ein Gutachten einer neutralen Fachperson unbedingt dazu! Hier darf nicht gespart werden um möglichst keine bösen, teuren Überraschungen zu entdecken im Nachhinein.

Niemals würden wir für ein Haus bieten, das haben wir uns vorgenommen. Es ist einfach nicht unsere Art. Und nie ist es PERFEKT. Das muss es auch nicht sein, um trotzdem gut zu werden. Schliesslich kann man als Eigentümer dann auch die für sich notwendigen Anpassungen machen. Natürlich muss, wenn Renovationen bevorstehen, das Budget nach dem Kauf noch da sein. Und es wird immer massiv teurer als man erst dachte. Das ist wohl unser grösstes Lernfeld. Ein Zimmer neu verstromern, 2000.-, locker.

Wir haben als Handwerker viel selbst gemacht. Sehr viel. Dafür selten Ferien. Wir lieben das. Ich habe mir das Verputzen mit Naturmaterialien angeeignet und so haben wir ein unschlagbar angenehmes Wohnklima geschaffen mit Lehm- und Kalkwänden. Herrlich! Feuer als Wärmequelle darf bei uns auch nicht fehlen.

Das erste Haus haben wir halb renoviert verkauft und unsere Eigenleistung darin sauber eingerechnet. Hier wurde eine solche Übergangssituation von Jemandem geschildert. Das lässt sich nur mit einer guten Beziehung zur Bank so machen. Da muss alles stimmen und viel gegenseitiges Vertrauen vorliegen. Es hat einfach ein anderes, recht grosses Projekt auf unserem Pfad gelegen und so haben wir uns für diese erst etwas komplizierte Rochade entschieden. Und dann mit Renovieren wieder fast von vorne begonnen. Dieses selbst gestalten können würden wir nie mehr hergeben wollen und es zahlt sich, wenn man qualitativ auf einem hohen Niveau mit sauberem Material arbeitet auch ordentlich aus. Der Wert der Liegenschaft steigt, man besitzt davon stetig mehr. In unserem Fall in etwa 50%.

Bez. Renovationsgeld von den Steuern abziehen, haben wir in den letzten Jahren viel davon profitiert und da wir über Jahre gebaut haben, eigentlich praktisch keine Steuern mehr bezahlt dadurch. Nun sind die grossen Renovationen abgeschlossen und bald können wir von der Streichung des Eigenmietwertes profitieren. Das war jetzt einfach Glück. Jedoch denke ich nicht, dass es sich lohnt, auf solche Dinge aktiv zu schauen. Klar, wer jetzt noch was renovieren möchte ist gut beraten es vor 2028 noch zu tun. Aber das Geld muss auch da sein und eben auch die guten Handwerker.

Unsere Herausforderung ist derzeit, dass praktisch unser gesamtes Vermögen im Haus steckt. Das ist keine gute Verteilung. So können wir nicht so gut anderswo investieren. Wir überlegen, ob es Sinn machen könnte, etwas PK-Geld rauszunehmen und in die Hypothek zu stecken um mehr flüssige Mittel zu haben, die wir an der Börse investieren können. Vielleicht mag sich dazu Jemand äussern? Da würden wir manches anders verteilen wenn wir zurück könnten. Und natürlich das Töpfesystem VON ANFANG AN einführen.

Das Thema Eigenheim: Extrem individuell!

Allen, die auf Hauskaufsuche sind wünsche ich viel Glück, besonnenes Vorgehen, gute Beziehungen und auch eine Priese Mut. Herzlich, Anna Mela

[AnnaMela]

Das Thema Makler ist aus meiner Sicht auch individuell. Wir haben jeweils ohne Makler verkauft und gekauft. Von guten, verschiedenen Maklern haben wir lediglich den Preis einschätzen lassen und haben sie dafür bezahlt. So wussten wir in etwa, wo die ganze Geschichte hinführt. Es ist möglich ein Haus selbst zu verkaufen/kaufen, aber nicht für alle und in jeder Situation. Für manche bietet ein Makler auch eine Art Sicherheit, dass alles gut über die Bühne geht. Aber ja, das kostet…

[Eric]

Danke @AnnaMela für diesen super Einblick!

Der Tipp mit dem «Kauf vorab mit der Bank durchspielen» ist sehr praktisch – wenn es dann ernst wird, bist du vorbereitet und kannst schnell handeln. Das unterschätzen sicherlich viele.

Und das Thema Gutachten durch eine neutrale Fachperson: Absolut. Die paar hundert Franken können einem Zehntausende ersparen.
Beim Auto-Kauf fahren viele zu einer unabhängigen TCS-Prüfung, bei Immobilien sollte es nicht anders sein

[sa.to]

Toller Austausch und viele wertvolle Tipps die hier preisgegeben werden!

Ann’s Anmerkung zur gestaffelten Finanzierungsablösung muss ich allerdings widersprechen. Für alle Banken kann ich logischerweise nicht sprechen aber bis und mit 2024 wurden bei der Valiant regelmässig gestaffelte Ablösungen von Hypotheken bei anderen Banken gemacht, sicher auch noch heute (aber da ich nicht mehr dort arbeite, weiss ich es nicht sicher ). Wenn eine Hyp in einem halben Jahr und eine zweite erst in 3 Jahren abläuft, dann haben wir das als ich noch dort gearbeitet habe gestaffelt abgelöst. Allerdings sind dadurch öfters mal Kosten für Neuordnungen von Schuldbriefen für die Kunden entstanden, denn ohne Sicherheit geht bei Banken nix.

[Fabienne]

Hallo zusammen

Ich mache mir auch einige Gedanken zum Eigenheim. Einige Eckdaten von mir: Wir sind eine sechsköpfige Familie in einer 4 1/2 Zimmer- Mietwohnung meiner Mutter. Wenn wir möchten, könnte ich einen Erbvorbezug mache, sodass die Wohnung uns gehören würde. Was aber in meinen Augen dagegenspricht sind folgende Punkte:

• Da wir nur ein Einkommen haben, zahlen wir relativ wenig Steuern, dass würde sich bestimmt ändern.
• Auch aufgrund des Einkommens, erhalten wir Krankenkassenvergünstigung, das würde wahrscheinlich auch wegfallen.
• Und drittens, wenn die Kinder studieren möchten, würden wir wahrscheinlich kein Stipendium erhalten.

Sind meine Gedanken dazu richtig, oder was wisst ihr dazu?

[Ann]

Lobenswert für die Valiant (halte sie sowieso für eine hervorragennde Allrounderbank), wenn das immer noch so ist. Ich musste damals eine sehr hohe ‘Vorfälligkeitsentschädigung’ bezahlen (an eine Kantonalbank) und nur durch ein ziemlich hartes Schreiben an die Direktion, mit dem Argument der falschen Beratung, konnte ich das halbwegs reduzieren.